[부동산 청약] 보문 센트럴 아이파크 (서울 성북구)

1. 청약 분석의 이유

요즘 서울 부동산 청약 시장이 굉장히 뜨거운 상황이다

여러가지 상황상 청약이라는 방법으로 아파트를 취득하는 게 유리한 면이 많기 때문이다

지난해 금리인상이 시작되며 부동산 시장이 둔화되었고, 서울도 그 영향을 빗겨갈 수는 없었지만 올해 들어 실거주자 중심의 반발매수, 상급지 갈아타기 수요가 시장을 일정 수준 회복시켰다

서울 중심 지역의 아파트들은 최고 거래가의 90% 까지는 회복한 것 같다

신규 아파트와 같이 수요가 높은 곳은 전세가격까지 대부분 회복한 것으로 보인다

인허가 절차, 금리 영향 및 사업성 악화로 분양이 계속 늦어지며 앞으로 서울에 신규 아파트 공급이 많지 않을 것임이 분명하기에 당장은 몰라도 2, 3년 뒤 서울 신축 아파트 가격은 최소한 지금보다 낮지 않을 것이라 예상해본다

무주택자로서 실거주가 필요한 사람, 1주택자로서 갈아타기가 필요한 사람, 다주택자로서 추가 투자하고 싶은 사람까지 모두가 청약에 관심을 가져야할 때이다

 

2. 보문 센트럴 아이파크 입지 분석

그런 와중에 서울 성북구 보문역 초역세권에 신규 아파트 분양 모집이 시작되었다

지도를 통해 입지를 확인해보기로 한다

 

1) 서울 광역 입지도

서울 성북구는 서울 종로구, 동대문구와 접해있다

일자리가 많은 종로/을지로/광화문 권역(CBD) 으로 나오기는 멀지 않지만 여의도(YBD), 강남(GBD) 지역으로는 접근성이 매우 좋지는 않다

지하철은 4호선, 6호선이 관통하는 장점이 있으나 일자리와 직접 연결되는 주요 노선이 아니어서 아쉬움이 있고, 우이-신설선이 존재하나 영향력이 크진 않다

 

2) 종로구/성북구 확대 입지도

이번 청약 대상지가 위치한 보문동은 종로구 북쪽에 위치하고 인근에는 안암동, 창신동, 숭의동, 돈암동 등이 인접하였다

서울 사대문 안쪽으로 위치하여 과거부터 주거 공간을 이루었지만 그 영향으로 개발이 느리게 진행되는 부분도 있다 

고려대학교, 성신여자대학교, 한성대학교 등 여러 대학교가 보문동을 둘러싸고 있는 점도 특이사항이다

 

3) 보문동 확대 입지도

해당 대상지는 보문역(6호선, 우이-신설선) 초역세권으로 도보 1분도 안되는 거리에 위치한다

우측으로 성북천이 흐르는데 최근 보행로를 깔끔하게 개선하여 인근에 많은 주민들이 산책로로 이용한다

인근 아파트로는 보문역 건너 보문리슈빌하우트, 성북천 건너 해링턴플레이스안암 등이 있으며, 그 외에는 주변 대부분이 다세대주택, 상가 등이 위치한다

 

4) 입지 총평

단점도 있겠지만 장점 위주로만 말하자면 상대적으로 쾌적한 6호선을 이용한 도심 내 접근성이 양호하며, 개선된 성북천을 이용 가능한 점은 보이지 입주민 혜택으로 생각된다

 

3. 보문 센트럴 아이파크 상품 분석

보문 센트럴 아이파크 조감도 (출처 : 분양 홈페이지)

보문 센트럴 아이파크는 보문5구역 주택재개발정비사업을 통해 진행되는 아파트이다 

 

해당 아파트 단지의 상품 특성상 아쉬운 점은 아무래도 세대 규모일 것이다

대단지가 보유한 대규모 커뮤니티 시설, 그럴싸한 단지 내 조경, 효율적인 수준의 관리비 등 여러가지 이점을 바라기는 어려울 것 같아 보인다

 

그럼에도 서울에 점점 더 희소해지는 신축 아파트이고, 1군 시공사가 짓는다는 점으로 어느정도 아쉬움이 상쇄되지 않을까?

 

아파트 세대는 총 199세대로 구성되었고 이 중 87세대가 이번에 일반 분양으로 나온다

위의 조감도에서 확인 가능하듯 2개동으로 지어지며, 최고층은 27층이다

아파트 이름에서 눈치챘듯 HDC현대산업개발이 시공을 맡는다

 

아파트 타입은 76Type, 81Type으로 구성되는데 이번에 일반분양하는 물량은 76Type 85세대, 81Type 2세대 이다

 

 

4. 보문 센트럴 아이파크 분양가 분석

무엇보다 중요한 것이 바로 분양가 분석이라 생각한다

우선 입주자모집공고에 제시된 분양가는 아래와 같다

출처 : 입주자 모집공고

쉽게 설명하자면 전용 76~81의 신축 아파트를 층수에 따라 9.5억원~11.2억원 수준에 분양한다는 것이다

 

이 가격이 싼지 비싼지 확인이 필요한데 주변 시세와 비교를 해보기로 하겠다

SITE	1	2	3	4
보문센트럴아이파크	보문리슈빌하우트	해링턴플레이스안암	보문파크뷰자이	e편한세상보문
2026.9월(예정)	2022.4월	2024.7월(예정)	2017.1월	2013.12월
199세대	465세대	199세대	1,186세대	440세대
HDC현대산업개발	계룡건설	진흥기업	GS건설	대림산업
9.5억원~11.2억원 (분양가 기준)	14.7억원~15억원 (네이버 호가 기준)	8억원 초반 (2021.12월 분양가)	10억원~12억원 (네이버 호가 기준)	9.8억원~11억원 (네이버 호가 기준)

평형이 정확하게 똑같지는 않지만 대략적으로 비슷한 수준에서 비교를 해봤다

 

1. 보문리슈빌하우트의 실거래가는 존재하지 않아 호가 기준으로 작성하였는데 거래가 되지 않는 허수일 가능성이 있다

이 보기는 무시하기로 한다

 

2. 위치와 세대수가 비슷한 해링턴플레이스안암과 비교시 분양가 기준으로는 2억원 정도 비싼 가격이지만, 상대적으로 우위의 입지, 건설사 브랜드, 2년 더 신축으로 지어지는 점 등을 감안할 필요가 있다

 

3. 보문파크뷰자이, e편한세상보문과 비슷한 가격을 분양가로 잡았는데, 비교적 세대수가 작은 것은 매우 아쉬운 일이지만 동등한 수준의 1군 건설사가 짓고 있으며, 입지적으로 지하철역과 훨씬 가까운 점, 10년 이상 신축으로 지어지는 점은 분명한 장점이다

 

4. 서두에 작성한 것처럼 신축 아파트에 대한 선호가 증가하고, 신규 공급은 굉장히 제한적일 것으로 예상되는 환경에서 분양가는 더 올라갈 것으로 보이는데, 현재 본 건 아파트의 분양가격은 주변 시세 대비 저렴하다고 느껴지지 않지만 3년 뒤 입주 시점에 이 아파트 분양가격은 주변 시세 대비 분명 저렴하게 느껴질 것이라고 생각한다

 

* 그렇기 때문에 나의 결론은 가격으로만 봤을때 실거주 신축 아파트 입주를 원하는 사람이나, 주변에 거주하는 사람 중 넓은 평수 또는 새 아파트로 옮겨가는 수요의 경우 나쁘지 않은 선택이라는 생각이다

 

5. 그 외 기타 정보

출처 : 분양 홈페이지

출처 : 분양 홈페이지 (일반공급 안내문)

 

6. 참고하기

같은 날 청약 진행하는 힐스테이트 관악센트씨엘 관련 글도 참고하면 좋겠다

[부동산 청약] 힐스테이트 관악센트씨엘 (서울 관악구)